2009年初以来，北京、上海等地区均出现了商品房交易量上升的迹象，甚至部分楼盘还出现抢购热潮，不少开发商乐观地认为房地产“春天”的脚步近了。然而，仔细分析不难发现，此轮房地产“类春天”现象主要是在相关政策扶持、市场价格回落和刚性需求的推动下产生的。

从市场成交情况分析，购买小户型的首次置业者居多，大户型购买者、投资者及二次置业者非常少，这证明市场回暖仍旧非常不稳定。

另外，尽管2009年1-2月商品房销售同比增加了6%，但房地产投资开发同比仅增加了1%。多年来我国的房地产投资开发速度是以25%~30%的速度增加，这个数字2008年为20.3%，2007年为30%，投资的减少证明投资者并不看好未来市场的投资回报。

以1~2个月的数据不足以证明房地产市场“回暖”，目前楼市还处于调整之中，基于以下五个理由，我认为今年下半年房价仍将继续下跌。

理由一：房地产市场处于供过于求状态

　据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，2008年，房屋销售存量达到了18.5万套，而2007年时为13.3万套，2008年比2007年多出了5.2万套。其中，住宅存量2008年达到了11万套，而2007年仅为7万多套，也就是说，2008年的住宅存量较之2007年多了近4万套。如果按照2008年的销售量看，加之2009年还将有相当数量的供量，如此庞大的住宅存量基本上至少需要一年的时间去消化。

截至今年3月31日，北京住宅存量约为13.55万套。而据北京社科院统计，现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%，预计明年房价将真正下跌。

北京13.55万套的住宅存量中，现房住宅存量占总量的比例从2009年年初的25%上升至30%。一季度末现房住宅存量约为4.05万套，同比增加约1.65万套，增幅达69%；期房住宅存量约为9.5万套，同比增幅为34%。现房存量在总存量房源里的比例上升，而期房存量下降，在北京还是首次出现，这意味着房地产供过于求的形势严峻。

如果考虑到2008年的未完成项目，以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面，这需要很长的时间去消化。

理由二：居民支付能力不支持房价上涨

目前我国的房价仍高于普通居民支付能力，“价格和支付能力”这一市场的核心矛盾一直存在，我国的房价收入比和租售比两大指标都远远超过国际上的正常范围；世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1~6∶1。

以北京为例，2007年北京市城镇户年均可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，则房价与收入之比为23∶1，远远高于3∶1~6∶1的标准，也高于国内其他大中型城市，北京房价已超过居民承受能力。

 

以下以2007年北京人均年收入约22000元，家庭平均为2.7人，家庭年收入为6万元，年结余3万元计算：

北京	四环以内	四至五环	五至六环	六环以外
均价	18163元/ m2	16215元/ m2	9844元/ m2	7577元/ m2
总价	109万元/60m2	97万元/60m2	59万元/60m2	46万元/60m2
家庭年均收入6万，以结余3万计算	36年	33年	20年	15年

（注：1998年国务院文件上，要求城市房价测算的时候以60平方米来算，这是温饱型住房。如果按前几年建设部的小康型住房90平方米来算，则所有的数字都要乘以1.5倍，那么数字将会翻几倍。）

理由三：金融危机影响着居民购买意愿

全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心。在金融危机的冲击下，许多家庭的消费变得更加慎重起来，在做购房这样大额的支出前一定会非常慎重，这是住宅市场面临的很大威胁。

现在的现状是，开发商对后市充满悲观的预期，他们没有信心继续拿地扩张；消费者依旧在等待观望，房产价格必然会在下降通道中行走。此次成交量的回升，二手房市场刚性需求的释放所带来的成交量占据了大部分份额，整个房地产市场还处于消化库存阶段。

由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，包含经济问题，金融问题和地产问题。目前这三个方面均受到严重影响，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。

理由四：保障性住房将会冲击中低档住宅

政府在未来两年会大量推出保障性住房，即廉租屋、经济适用房和限价房，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题。这对中低档次住宅的价格会造成很大的压力。

长期来看，加大保障性住房建设不会损害楼市秩序，反而有助于低收入群体退出商品房市场，使得住房市场的供应结构比较清晰。但是，由于未来3年保障性住房供应占住房供应总量的50%左右，比重巨幅提高必定会影响市场供求状况；国家政策规定经济适用房面向城市低收入家庭供应，但很多地方却将其扩大到中等收入家庭，甚至包括公务员，这不可避免地会冲击到中低档住宅。

政府要在未来两年内建700万套的保障性住房，这是一个什么概念呢？1997年香港回归之后，只宣布了要建8.5万套相当于中国大陆的保障性住宅，两年之后香港的房价跌了50%。

理由五：下半年信贷增速趋缓，上半年的流动性相对充足无法再现

尽管实体经济风雨飘摇，但近一个季度以来股市及房地产市场均有相当程序的上涨。两者背后有共同的原因：信贷规模的快速扩大。

今年1月、2月中国新增贷款分别达到1.62万亿元和1.07万亿元。3月份全国新增贷款再创新高，达到1.87万亿。第一个季度新增贷款总额为4.56万亿无，达到全年新增8万亿元额度的57%。大量新释放的资金在不看好实体经济的情况下，拥入股市和楼市，造成两市与实体经济的偏离。

随着新增贷款额度在四分之一的时间使用近三分之二，下半年贷款增速必然无法持续，从而给建立在流动性基础上的股市和楼市釜底抽薪。

实体经济在下半年仍难见底，又失去了上半年的流动性，虚、实两方面均无法给房地产的回暖提供热量。

 

2009年房地产市场将会有许多重大的变化，许多错误的行为都将在这次金融危机和房地产调整中得到纠正。当经济规律发生作用时，所有干预的作用非常有限，房价从非理性回归理性不可避免。

值得注意的是，不同城市、不同区域、不同开发商，在这一轮价格回归的过程中，所探寻的“底”也会不同；而不同消费力的购房者，对于房价下降的期待值也会千差万别。

虽然早已春暖花开，但房地产的“冬天”仍在继续，并且至少将延续到下半年。